LESSEN VAN EEN GROTE RENOVATIE (2)

Op 5 augustus start de grote renovatie van het appartementsblok Leeuwerikenveld Paviljoen 2 in Heverlee. Dankzij het Europese ELENA-project L.E.U.V.E.N. wordt een groot deel van de studiekost voor de renovatie terugbetaald. Na het bezoek aan de syndicus brengt Leuven 2030 nu een bezoek aan Atelier T, waar ingenieur-architect Arne Vangeenberghe vertelt hoe hij dit pioniersproject ervaren heeft.

De renovatie van Leeuwerikenveld is het enige grote privéproject binnen het ELENA-project L.E.U.V.E.N. . ‘Dat privatieve maakt het uitdagend, want we krijgen binnen het gebouw te maken met verschillende groepen eigenaars. De jongste eigenaars hebben met hun eerste centen eindelijk een appartementje kunnen kopen. Daar tegenover staat de oudste groep, die hun appartement afbetaald hebben en vinden dat renovatiewerken aan de volgende generatie zijn. Daarnaast is er een grote groep verhuurders, die door de verbouwingskosten een aantal jaar geen inkomsten overhoudt uit hun opbrengstpand. Ten slotte is er nog een kleine groep eigenaars met voldoende middelen en zin om de renovatie te kunnen dragen.’

‘Bij het opsommen van die groepen eigenaars denk je al snel dat de beslissing om te renoveren nooit goedgekeurd zou geraken. Maar hoewel de renovatie voor velen een extra last is, zijn al die groepen er toch voor gegaan. Dat vind ik fijn en mooi om te zien. Natuurlijk wordt hun appartement achteraf ook meer waard, maar dat ze dat allemaal toch maar doen: schitterend.’

Weinig geïnteresseerde aannemers

Nadat het besluit om te renoveren genomen was, kon Atelier T het dossier verder uitwerken. De zoektocht naar een geschikte aannemer was niet gemakkelijk. ‘We hebben gemerkt dat nog niet veel aannemers geïnteresseerd zijn in dit soort werken. Van de dertien aannemers die we aanschreven, was enkel Renotec geïnteresseerd. We zijn er toch van geschrokken dat er in het hele Belgische bouwlandschap maar één aannemer interesse had in een duurzame renovatie van dit type. Dat maakte onze onderhandelingspositie moeilijk. Renotecs eerste offerte zat ruimschoots boven ons oorspronkelijk geraamde bedrag.’

We zijn er toch van geschrokken dat er in het hele Belgische bouwlandschap maar één aannemer interesse had in een duurzame renovatie van dit type

‘Voor veel aannemers bleek ons dossier moeilijk te liggen. De grote aannemers met genoeg geschikt personeel gaan liever voor projecten in de openbare sector. Gebouwblokken waar mensen tijdens de werken in blijven wonen, zijn voor hen al helemaal niet aantrekkelijk. Voor de iets kleinere aannemers die een project als het onze theoretisch nog zouden aankunnen, past dit soort renovatie dan weer niet in hun planning. Zij laten hun teams normaal door hun verschillende werven circuleren, beginnend met het team voor de ruwbouw, en zo verder. Met enkel onze buitenschilbekleding zou de keten van die aannemers uiteenvallen.’

Renotec richt zich gelukkig wel specifiek op die markt. Mits een paar technische aanpassingen kon het budget teruggebracht worden tot net boven het geraamde bedrag en kon de aannemer uiteindelijk aangesteld worden.

Door projecten als L.E.U.V.E.N. die haalbaarheidsstudies terugbetalen kunnen we mensen aanporren om te durven nadenken over renovaties en daarmee de eerste stap te zetten.

‘De vraag op de privatieve markt is voor aannemers niet zo zichtbaar. Hoe meer bekendheid we projecten als dit geven, hoe meer aannemers er op de privatieve markt komen, waardoor de markt concurrentieel wordt. Maar daarvoor moet de bal aan het rollen gaan bij de bouwheren zelf en dat is net de moeilijkste bal om aan het rollen te krijgen. Door projecten als L.E.U.V.E.N. die haalbaarheidsstudies terugbetalen kunnen we mensen aanporren om te durven nadenken over renovaties en daarmee de eerste stap te zetten.’

Samen één blok

‘De kracht van ons project is dat we als studiebureau een sterk team hebben gevormd met de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars. De syndicus kwam krachtig naar voor met een duidelijke en sterke mening. De stuwende kracht van Piet heeft geholpen de twijfels bij de eigenaars weg te werken.’

Maar ook de verdienste van de vereniging van mede-eigenaars is niet te onderschatten. ‘We werkten met een grote groep eigenaars. Dat kan zowel een voordeel, als een nadeel zijn, want in een grote groep komen veel verschillende meningen naar voor. We hebben geprobeerd iedereen correct en objectief te informeren en met die informatie zelf hun mening te laten vormen. Op die manier kwamen alle eigenaars uiteindelijk op één lijn te staan. Ook dat is belangrijk.’

Door als één blok het positieve verhaal van een totaalrenovatie naar voor te brengen, werd het dus makkelijker om alle twijfelaars te overtuigen voor het project.

Klaar voor de toekomst

Ondanks de grote kost die een totaalrenovatie voor veel eigenaars inhoudt, zag Arne dat de wil leefde om het gebouw terug klaar te maken voor de toekomst.

‘Dat het gebouw voorbereid moest worden op de toekomst, was ook ons belangrijkste argument voor de renovatie. In Leuven wordt veel gebouwd en verbouwd. Leeuwerikenveld is dan weer één van de oudste appartementsblokken in Leuven. Zonder extra ingrepen komt het gebouw meer en meer in de achterhoede terecht. Geleidelijk aan voldoe je niet meer aan de kwaliteits- en comforteisen van vandaag en zak je dieper en dieper weg in een put van kosten en oplapwerk.’

Leeuwerikkenveld

Leeuwerikenveld is dan weer één van de oudste appartementsblokken in Leuven. Zonder extra ingrepen komt het gebouw meer en meer in de achterhoede terecht. Geleidelijk aan voldoe je niet meer aan de kwaliteits- en comforteisen van vandaag en zak je dieper en dieper weg in een put van kosten en oplapwerk.

Samen praten over een langetermijnvisie

Arne ziet ook mogelijkheden voor andere appartementsblokken. ‘Mijn grootste aanrader is: denk er samen over na, praat er samen over. De gegroepeerde mindset van de eigenaars is belangrijk. Praat eerst onderling over de opties en betrek er dan de syndicus bij. Als eigenaars willen renoveren, is dat absoluut mogelijk!’

‘Beslis vooral niet vanuit je buikgevoel of het hele proces te duur of technisch onmogelijk zou zijn. Neem bij de minste twijfel een professioneel bureau onder de arm om te zien wat mogelijk is. Laat minstens een kleine studie maken die uitmaakt wat moet en wat kan gebeuren. Daarna kan je met kennis van zaken beslissen of je met het project doorgaat of niet.’

Omdat de eigenaars van Leeuwerikenveld een klein budget aan een studie besteedden, konden ze meteen een planning opstellen voor de toekomst: wat is hoogdringend en wat kan nog even wachten? Arne raadt dan ook aan om een globale visie op te stellen. ‘Tegen 2050 mag elke woning nog 100 kWh per vierkante meter per jaar verbruiken. Dat klinkt nog ver in de toekomst, maar is toch al belangrijk om rekening mee te houden. Een langetermijnvisie beschermt de eigenaars tegen constante tussenoplossingen en halfslachtig oplapwerk.’

Vereenvoudiging van de subsidies

De overheid kan nog heel wat doen om het de syndicus en de eigenaars gemakkelijker te maken om subsidies vast te krijgen, vindt Arne. ‘Sommige subsidies moeten per bewoner worden aangevraagd, andere dan weer gemeenschappelijk. Voor Leeuwerikenveld vervangen we alle ramen, maar elke eigenaar zou afzonderlijk een subsidie moeten aanvragen voor haar of zijn raam… Na veel moeite konden we bereiken dat de subsidies voor de ramen van Leeuwerikenveld uitzonderlijk toch samen aangevraagd konden worden, maar nog beter zou het zijn als dat standaard zo kon.’

Een langetermijnvisie beschermt de eigenaars tegen constante tussenoplossingen en halfslachtig oplapwerk.

‘Mensen willen wel isoleren, maar als de regelgeving dat niet ondersteunt en vereenvoudigt, is er een grote drempel. Bewoners en syndicus steken heel veel werk in het uitpluizen en aanvragen van hun subsidie. Dat extra werk is niet te onderschatten. Alle administratieve vereenvoudiging op dat vlak is dus welkom.’

Daarnaast ziet Arne een grote rol weggelegd voor de subsidiëring van studiekosten, meer nog dan het subsidiëren van de isolatie zelf. ‘Wij als studiebureau zijn de extra kost, niet de bouwkost zelf. Door een haalbaarheidsstudie te subsidiëren, weten mensen wat de mogelijkheden zijn voor hun gebouw. Daarmee geef je het duwtje om hen actie te laten ondernemen.’

Dat is de grote kracht van het ELENA-project L.E.U.V.E.N.: L.E.U.V.E.N. sponsort het denkwerk, zodat mensen daar alvast niet te veel geld aan kwijt zijn. Dat voorbeeld moet breder gevolgd worden om meer snelheid te krijgen in de renovaties.

‘Dat is de grote kracht van het ELENA-project L.E.U.V.E.N.: L.E.U.V.E.N. sponsort het denkwerk, zodat mensen daar alvast niet te veel geld aan kwijt zijn. Dat voorbeeld moet breder gevolgd worden om meer snelheid te krijgen in de renovaties. Het duurt jaren om een project op te starten en af te werken. Als we tegen 2030 iedereen zo ver willen krijgen om te renoveren, dan moeten we nu al stevig duwen, want daar zijn we héél snel.’

Lees binnenkort ook het laatste artikel in onze reeks over de renovatie van Leeuwerikenveld, waarin bewoonster Jolien Dechamps haar ervaringen met het project toelicht.

Het L.E.U.V.E.N.-project is medegefinancierd door de Europese Unie