LESSEN VAN EEN GROTE RENOVATIE (1)

Op 5 augustus start de grote renovatie van het appartementsblok Leeuwerikenveld Paviljoen 2 in Heverlee. Dankzij het Europese ELENA-project L.E.U.V.E.N. wordt een groot deel van de studiekost voor de renovatie terugbetaald. Voor de start van de werken brengt Leuven 2030 een bezoekje aan het gebouw, waar Piet De Mulder vertelt welke lessen hij uit het hele proces getrokken heeft.

Leeuwerikenveld Paviljoen 2 werd in 1969 afgewerkt. Zoals typisch aan constructies van voor de jaren zeventig werd geen rekening gehouden met het energieverbruik van het gebouw: dakisolatie ontbrak volledig en de buitenste betonpanelen waren zo geplaatst dat ze van boven tot onder aan het gebouw één grote koudebrug vormden. Door een koudebrug gaat veel warmte naar buiten verloren en verhoogt de kans op condensatie en vocht binnen.

Al snel na de oplevering van Leeuwerikenveld begon een lange reeks problemen met het buitenste beton, dat meerdere keren hersteld moest worden. Gaandeweg werd duidelijk dat de herstellingen van de betonpanelen en het schilderen van de buitenzijde van het gebouw geen definitieve oplossingen vormden: er bleven nieuwe problemen aan het beton opduiken.

Leeuwerikkenveld

Een grondige oplossing

Op een algemene vergaderingen van de vereniging van mede-eigenaars (VME) van Leeuwerikenveld gingen er stemmen op om een grondige renovatie uit te voeren, om definitief verlost te geraken van de terugkerende problemen aan het beton. Een grondige, definitieve oplossing zou bovendien een einde maken aan de vochtproblemen en de grote warmteverliezen, wat de energierekening van de bewoners behoorlijk zou doen dalen.

Iedereen ziet uiteindelijk in dat dit de enige mogelijkheid is om ons gebouw de toekomst in te loodsen.

De syndicus zag de tijdsgeest veranderen. “Vroeger was zo’n ingrijpende renovatie ondenkbaar geweest, maar we zijn in een andere tijd gekomen. Iedereen ziet uiteindelijk in dat dit de enige mogelijkheid is om ons gebouw de toekomst in te loodsen.”

Leeuwerikkenveld

Concrete stappen

Eerst werd een technisch bureau aangeduid dat een haalbaarheidsstudie zou uitvoeren, om te polsen naar de functionele haalbaarheid en kostprijs van het project. De keuze viel op Atelier T, dat een plan opstelde om het gebouw conform te maken aan de toekomstige energienormen en daarvoor een ramingprijs bepaalde.

In 2013 werd de verwarmingsinstallatie van het gebouw al vernieuwd en vier jaar later was ook het dak al geïsoleerd. Dankzij de renovatie die nu op til is, zullen de buitenste betonpanelen vervangen worden door degelijke isolatie. De buitenkant van het gebouw wordt afgewerkt met een lichte gevelplaat. Ook de terrassen worden ingepakt met isolatiemateriaal en zullen meteen een nieuwe, veilige leuning krijgen. Daarnaast wordt al het buitenschrijnwerk van het gebouw vervangen. Ten slotte worden beide inkomhallen van het gebouw meegerenoveerd.

Daarvoor een aannemer vinden bleek uitdagend. “We schreven dertien aannemers aan, waarvan Renotec de enige was die geïnteresseerd was in de uitvoering van onze renovatie. Voor de anderen paste ons project niet in hun manier van werken.”

Uitdagingen voor de syndicus

De syndicus en de VME van Leeuwerikenveld pionieren met hun project op het vlak van grote renovaties. Piet kreeg dan ook te maken met een aantal grote uitdagingen. Op de eerste plaats de werkwijze in een vereniging van mede-eigenaars.

“In een mede-eigendom moet meer dan de helft van de eigenaars aanwezig zijn om een algemene vergadering überhaupt te laten doorgaan. Bovendien gold toen nog de beslissingsregel dat 75% van de eigenaars akkoord moet gaan met de grote renovatiewerken. Gelukkig werd op onze algemene vergadering een meerderheid van 83% voor de werken gevonden. Een overgrote meerderheid van de eigenaars zag in dat we er niet onderuit konden ons gebouw duurzaam de toekomst in te gidsen.”

Maar het beslissingsproces in samenspraak met de mede-eigenaars vroeg tijd, veel tijd. “Houd er als syndicus rekening mee dat het starten met een grote renovatie een proces is dat over drie of vier jaar loopt. Elke stap moet op een algemene vergadering voorgelegd worden: het aanduiden van een technisch bureau, het goedkeuren van hun raming… Na elke algemene vergadering krijgt de syndicus een maand de tijd om een verslag door te sturen naar alle eigenaars. Daarna moet verplicht drie maanden gewacht worden. Die periodes van stand-still vertragen en bemoeilijken het proces.”

Leeuwerikkenveld

Verdeelsleutel volgens de duizendsten

“Een tweede grote uitdaging was de verdeling van de kosten. In de vereniging van mede-eigenaars van een groot gebouw als Leeuwerikenveld zitten zowel eigenaars van een appartement of een studio, als van een buitenparking of een garage. Iedere eigenaar krijgt op basis van de grootte van zijn of haar privatieve delen bij aankoop een aantal duizendsten toegewezen. We verdeelden de kosten van de werken over alle eigenaars op basis van die duizendsten. Geen uitzonderingen of toegiften.”

Met onze renovatie verhogen we de waarde van het complex.

Alle eigenaars betalen dus mee aan de renovatie. Als die verdeelsleutel wordt goedgekeurd op een algemene vergadering, is dat juridisch helemaal in orde. “Dat betekent ook dat de eigenaars van een garage of buitenparking de renovatie van bijvoorbeeld de ramen voor een stukje mee financieren. Welk voordeel ze daaraan hebben? Hun parkeerplaats zal straks gelegen zijn aan een Leuvens gebouw dat gerenoveerd is volgens de normen die we in 2050 willen halen. Met onze renovatie verhogen we de waarde van het complex en wordt hun parkeerplaats dus ook aantrekkelijker.”

Piet is duidelijk: “Het was enorm belangrijk als eerste punt de kostenverdeling van onze renovatie te agenderen op de algemene vergadering. Zonder die consequente verdeling van de kosten, was het hele proces onhaalbaar geworden.”

Juridische ondersteuning

De syndicus van Leeuwerikenveld is onmiskenbaar gedreven, maar probeert niet halsstarrig alles alleen aan te pakken. “Een syndicus moet zich juridisch laten ondersteunen bij een dergelijk groot dossier. Je mag niet te eigengereid werken. Tijdens het hele proces dat voorafging aan de renovatie heb ik alle vragen voorgelegd aan een advocatenkantoor.”

Een laatste horde die moest genomen worden voor de start van de werken, was de financiering van het project. Op een algemene vergadering is beslist de eigenaars de keuze te geven zijn of haar aandeel in de kosten op voorhand te betalen, of in te tekenen op een renovatielening voor VME’s. Een kleine minderheid van de eigenaars koos voor de renovatielening, de anderen kozen ervoor hun deel van het bedrag voor de start van de werking ter beschikking te stellen. Daarmee is ook de volledige financiering rond.

Bij het buitenkomen van het gebouw Leeuwerikenveld slaat Piet een praatje met een aantal bewoners. Binnenkort wonen zij in een aantrekkelijk, energiezuinig en comfortabel gebouw. Helemaal klaar voor de toekomst.

Lees binnenkort in het vervolgartikel over de ervaringen van ir. arch. Arne Vangeenberghe van Atelier T en welke lessen hij uit deze bijzondere renovatie getrokken heeft.

Het L.E.U.V.E.N.-project is medegefinancierd door de Europese Unie